房貸定價新機制旨在調控地產
2019年9月26日 16:59

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房貸報價機制的調整符合當前地產調控思路,房貸利率整體將保持穩定,充分反映了監管層對地產領域的調控思路,避免房貸利率下行推高房價。而明確房貸利率的下限,體現了貨幣政策的結構性特征,能更有效地引導信貸資源流向實體領域。 ?

本刊特約作者?方斐/文

8月25日央行發布《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》(下稱“《公告》”),自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

根據央行有關負責人的表述,“個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分,在改革完善貸款市場報價利(LPR)形成機制過程中,個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR,以更好地發揮市場作用。同時,個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。為落實好‘房子是用來住的,不是用來炒的’定位和房地產市場長效管理機制,確保定價基準平穩有序轉換,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,維護借貸雙方合法權益,人民銀行發布公告,明確個人住房貸款利率調整相關事項。”

由此可見,房貸利率新政兼顧“房住不炒”與“因城施策”,新定價機制下房貸利率整體預計將與當前實際執行情況保持平穩。總體來看,此次機制調整符合預期,控利率反映政策調控思路。

央行有關負責人表示,改革后,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中,LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求,綜合貸款風險狀況,在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定,整個合同期限內都固定不變。

《公告》同時指出,人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限,結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素,明確商業性個人住房貸款利率定價規則,合理確定每筆貸款的具體加點數值。

根據《公告》,借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日,定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。這意味著,“申請人”實際上獲得了一定按揭利率自主權:如果預判未來處于加息周期,則把重定價周期拉長,鎖定利率;如果預判處于降息周期,則剛好相反。

實際上,新定價機制與當前浮動利率無本質區別,未來銀行大概率采取每年重定價方式。LPR類似于基準利率,但更加動態靈活,加點類似于上浮,規定只允許在LPR基礎上加點而不允許減點則體現中央對“房住不炒”的基本定調。考慮到銀行在房貸市場的主導權更強,預計實際執行中銀行將大多采用每年重定價的方式以規避利率波動風險。

避免房貸利率下行推高房價

根據央行有關負責人的表示:“公告主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前中國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時,人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。”

短期來看,本次房貸利率調整對市場的影響程度不大。一是此次房貸利率的調整針對的是新發放的貸款,并未影響存量貸款;二是調整后的房貸利率與之前的房貸利率基本相當,這有利于保持房地產金融政策的連續性和穩定性,維護房地產市場的平穩健康運行。未來房地產金融政策需要從量和價兩個方面綜合施策,從“價”的方面來看,監管層的意圖主要是避免房貸利率下行推高房價。

根據中金公司的分析,下半年按揭可用額度邊際收緊,房貸利率較LPR加點數可能上行。7月全國首套房/二套房貸款平均利率為5.44% /5.76%,較基準利率上浮11%/18%,分別相當于LPR加59個基點和加91個基點。我們判斷,新定價機制下房貸利率將在此加點水平起步。考慮到LPR略低于當前基準利率,從息差的角度看,按揭將成為銀行盈利性更強的業務。但由于房地產相關貸款仍將受到嚴格的比例管理,且上半年放款相對強勁(住房抵押貸款凈增2.2萬億元,同比增長12%),我們判斷,下半年按揭可用額度會逐月下降,房貸利率在LPR基礎上的加點數可能進一步上升。

值得注意的是,央行要求首套房貸利率(當前平均為5.44%)不低于LPR,僅為對按揭利率的下限規定,并非意味著首套房貸利率會下行至5年期LPR(4.85%)的水平,實際仍須尊重市場定價規律和地產調控的原則。此前央行規定首套房貸利率不得低于基準利率的7折,但實際利率遠在7折之上。

不過,在新機制推出初期,各地新增個貸利率與原先比會有升有降。從平穩過渡的角度來看,全國范圍內的首套房貸利率加點下限或約40-50BP,二套房貸利率加點下限或約60-80BP。但隨著國內經濟下行壓力的加大和全球降息潮的開啟,未來央行若下調政策利率,可通過LPR利率傳導到房貸利率,帶動房貸利率溫和下行。

根據光大證券的分析,新房貸定價機制的“房住不炒”的意圖明顯。對于新增個人住房貸款,首套房和二套房利率的下限均較原先更高。首套個貸利率不低于LPR報價,5年期以上LPR最新報價4.85%,比原先貸款基準利率4.9%只低了5BP,相當于下浮1%,與原先有實行95折(4.66%)和9折(4.41%)的銀行相比,利率下限抬高。

以上海為例,根據融360的統計,2019年7月,上海首套房貸平均利率4.84%,其中17家銀行實行95折,1家可做到9折。二套房個貸利率至少要較LPR上浮60BP,5年期以上為5.45%,相當于原先基準上浮了12.4%。而原先二套房最低上浮10%(49BP),對應利率為5.39%。而且,房貸與國債作為長端利率走勢有一定的相關性,但是房貸利率仍然受到政策的嚴格約束。雖然國債收益率不斷下降,但房貸與國債、一般貸款利差仍然保持高位,顯示“房住不炒”仍是此次政策調整的核心訴求。

引導信貸資源流向實體領域

完善貸款市場報價機制,新老劃斷調整增量,表明此次房貸利率定價機制的調整是對此前LPR報價機制調整的細節補充。根據央行的要求,10月8日后新發放的商業性個人住房貸款利率將與貸款市場報價利率掛鉤,其中首套利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

需要注意的是,此次房貸定價機制的調整與此前LPR報價機制的調整相同,采取新老劃斷的方式,存量房貸并不受到新規的影響。對于未來新機制下房貸利率的重定價問題,新規也予以明確,銀行能夠與借款人協商約定利率重定價周期,最短的重定價周期為1年,重定價日的定價基準調整為最近1個月相應期限的貸款市場報價利率,以避免房貸利率的頻繁波動。

由此可見,報價機制的調整符合當前地產調控思路,房貸利率整體保持穩定。此次房貸利率報價機制的調整充分反映了監管層對地產領域的調控思路。調整后首套房貸利率下限跟隨 5年期以上LPR 較調整前下降 5BP至4.85%。不過,此次央行規定的僅是房貸利率下限,各地仍能夠根據區域調控情況對房貸利率做作出不同程度的上浮,反倒是原先部分首套房尚處在下浮區間的城市,首套房利率將出現上調。

以上海為例,當前主要銀行執行基準利率的95折,即4.66%,在此次報價基準出臺后將上調至4.85%。而在二套房方面,新報價機制下的利率下限為5.45%,對應原基準利率上浮1.1倍,而目前國內主要城市二套房貸利率均在1.1倍以上,因此,新報價機制對二套房利率的影響也較為有限,整體房貸利率受到此次報價機制調整的影響比較有限。

根據此次房貸利率調整的規定,在相應期限的LPR基礎上,商業銀行可根據不同地區樓市運行情況、房地產調控政策要求、借款人個體差異,靈活決定具體的加點數值。這既有利于保障房貸利率與房地產宏觀調控政策的方向相一致,也有利于綜合考慮不同地區間的差異,做到“因城施策”。

央行此次房貸利率報價機制的調整充分反映了當下對地產領域的調控思路,房貸利率定價機制的調整基本符合市場之前的判斷,LPR的調整并不會對銀行零售貸款的定價帶來太大的影響。而銀行在對公業務中處于相對弱勢,特別是對于國企等優質的大型客戶議價能力偏弱,在LPR推進過程中貸款利率將首先面臨調整。

從中長期來看,銀行需要調整和優化信貸結構,更多的將資源向小微等領域傾斜,這也符合監管優化信貸供給結構的監管意圖。中銀國際認為,貸款利率的并軌將會引導銀行客戶結構的調整,銀行的風險偏好或將被動提升。除部分吸儲能力較強的銀行,絕大部分銀行需要通過將目標客群鎖定在議價能力較弱的長尾客戶上來保證其一定的盈利水平。

?《公告》規定了個人房貸利率新的生成機制,“首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點”、“商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點,公積金個人住房貸款利率政策暫不調整”作為國家統一的房貸政策基礎;省級人民銀行按“因城施策”原則,在國家房貸的基礎上確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限;銀行業金融機構根據各省人民銀行確定的加點下限,結合經營情況及客戶條件,確定每筆貸款的具體加點數值。三級生成機制的新的房貸利率定價機制將房貸利率錨定LPR的同時,也成功使得房貸利率融入LPR體系,豐富了LPR體系,并體現了“房住不炒”、“因城施策”的樓市調控政策,使房貸利率的調整更加高效。

值得注意的是,過去,對于優質客戶的房貸利率,銀行可在原基準利率基礎上下浮,但根據《公告》,房貸利率以LPR為基準加點產生,即不低于LPR,并且加點數值在房貸合同期限內固定不變。轉換新基準后,首套個人住房貸款利率不低于相應期限的LPR,二套個人住房貸款利率不低于相應期限的LPR+60個基點。最新(2019年8月20日)5年期以上LPR報4.85%,以此計算則首套、二套個人住房貸款利率分別不低于4.85%、5.45%;2019年7月(轉換新基準前),相關報道的數據顯示,上海首套房貸平均利率為4.84%,略低于新規定的下限4.85%,而杭州二套房貸平均利率為5.42%,略低于新規定的下限5.45%,由于7月各城市房貸數據不全,因此不確定是否有更多城市在轉換基準前的平均房貸利率低于新的規定,但根據樓市調控政策推測,2019年7月房貸利率低于新標準的情況較少,因此,預期《公告》實施后導致房貸利率較原來上升的城市較少;此外,過往房貸按基準利率打折的情況將消失,房貸利率下限將邊際收緊。未來,若LPR下行則可按樓市政策調控目標,通過加點調整房貸利率,使房貸利率與一般企業貸款利率分離,從而提高樓市調控的靈活性。

另一方面,若在未來LPR下行、存款利率不降的情況下,銀行凈息差有收窄的壓力。而《公告》明確指出,“2019年10月8日前,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行”,且預期央行未來不會降低貸款基準利率(轉換基準前的存量房貸錨定貸款基準利率);此外,預期樓市調控政策仍將保持定力,轉換基準后,新增房貸利率會保持穩定,因此,房貸占比較高的銀行未來凈息差下行壓力較輕。因此,在經濟存在下行壓力及社會融資需求疲軟的情況下,未來銀行資產質量是影響估值的核心因素。另一方面,存量房貸錨定舊基準,并且預期《公告》實施后新增房貸利率將保持穩定,如此,房貸占比較高的銀行在資產收益方面會基本保持穩定。

當然,有分析指出,《公告》明確房貸利率的下限,體現了貨幣政策的結構性特征,能更有效地引導信貸資源流向實體領域。《公告》明確了首套、二套房房貸利率的下限,這體現了貨幣政策引導信貸資源流向,以及發揮LPR在房貸定價中作用的政策意圖。實際上,2019年以來,民營企業、小微企業融資難、融資貴的問題依然嚴峻,未來仍需切實降低實體企業貸款利率水平。

除此以外,高房價導致中國經濟杠桿率高企,金融體系脆弱性增加,需要避免房貸利率下降引發資金再次流向樓市,這要求貨幣政策在加強逆周期調節時不能“大水漫灌”。可預期未來貨幣政策既能夠通過LPR引導實體企業貸款利率水平下降,也能夠有效避免房貸利率下降引起房價進一步高漲,從而更有效地引導信貸資源流向實體領域。

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